住宅ローン控除（減税） 適用期間の変更
2019年10月1日より、消費税率が8％から10％に増税されました。これに伴い、住宅購入者の増税による負担を減らすため、住宅ローン控除を受けることのできる期間が延長されました。
よく耳にする住宅ローン控除ですが、不意に「住宅ローン控除ってなに」と聞かれたときには言葉を詰まらせてしまう方も多いのではないでしょうか。
今回は、そんな住宅ローン控除について見ていきたいと思います。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除） 概要
住宅ローン控除とは、個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得又は増改築等をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
要約すると、住宅ローンの残額の一定割合分、所得税を減らすことができます。税金それ自体を直接減らすことができるため、課税される所得（所得税の計算のもととなる金額）を減らすことができるような生命保険料控除などの所得控除と比べると、その効果の大きさがわかります。
控除額
具体的にどれほどの控除を受けることができるのでしょうか。以下の表をもとに確認していきましょう。
| 居住開始 | 消費税 | 控除期間 | 各年の控除額の計算 | 上限額 |
| 2019年10月1日 ～2020年12月31日 | 10％ | 13年 | 1～10年目 ① 年末残高等※×1％ 11～13年目 次のいずれか少ない額 上記① ②（住宅購入価格－消費税額）※×2％÷3年 | 40万 |
| 2014年1月1日 ～2019年9月30日※ | 8％ | 10年 | 1～10年目 年末残高等※×1％ | 40万 |
※2019年10月1日以降の住宅の取得でも消費税率8％が適用される場合があります。
※個人間売買など、消費税が課税されない場合は、上記と異なる適用を受けます。
※住宅借入金年末残高及び建物購入価格については、一般住宅の場合4000万円、認定長期優良住宅・認定低炭素住 宅及び東日本大震災の被災者等に係る住宅借入金等を有する場合は5000万円を限度としています。
冒頭でも述べましたが、消費税の増税に伴い、住宅ローン控除を受けることのできる期間が10年から13年に延長されました。土地に消費税は課税されませんが、住宅には10％が課税されますので、その差2％の消費税の影響を受けることになります。3年間の控除期間の延長により、増税された消費税の2％分が返ってくると考えるといいかもしれません。
簡単な例を用いてシミュレーションしてみましょう。
売上1000万、経費400万、住宅ローン借入残高1000万の個人事業主の場合
所得控除を合算で200万円とすると、課税所得は
1000万円―400万円―200万円＝400万円
所得税額は
400万円×20％－42万7500円＝37万2500円
住宅ローン残高の1％税額控除が可能なので
1000万円×1％＝10万円 ・・・（ア）
実質所得税負担額は
37万2500－10万円＝27万2500円
となります。
ちなみに、11～13年目の場合は、住宅価格を2000万円とすると、
2000万円×2％÷3年≒13万3333円 ・・・（イ）
（ア）＜（イ）となるため
変わらず（ア）10万円 を税額から控除することができます。
表にもあるように、住宅ローン控除の上限額は40万円（長期優良住宅・低炭素住宅等なら50万円）となっています。
また、所得税のみで控除しきれない分については、住民税からも控除ができるようになっています。ただし、課税所得の7％（13万6500円まで）が上限となっているので、負担している住民税の全額を控除できない場合があります。
住宅ローン控除の要件
大変魅力的な住宅ローン控除ですが、控除を受けるためにはいくつかの要件をクリアする必要があります。
- 6カ月以内に自ら居住すること
住宅の引き渡し又は工事の完了から6カ月以内に自ら居住の用に供し、かつ適用を受ける年の12月31日まで引き続き居住している必要があり、別荘や賃貸用物件は対象外となっています。
- 床面積50㎡以上であること
住宅の床面積（登記簿の面積）が50㎡以上であり、かつその2分の1以上を居住の用に供するものでなければいけません。
- 銀行等からの借入金については、10年以上にわたり分割して返済する方法になっていること
- 適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
- 耐震性を有していること（中古住宅の場合のみ）
中古住宅の場合、家屋の建築から取得日までの期間が20年（その家屋が耐火建築物である場合は25年）以下である必要があります。もしくは、現行の耐震基準（既存住宅売買瑕疵保険に加入している等）に適合していることが確認された住宅であることが必要です。
これらのほかにも
・贈与による取得、生計一親族など特別な関係者からの取得でないこと
・居住用財産の譲渡の特例（3,000万円控除など）の適用を受けていないこと（譲渡損失が出た場合の特例の適用については、住宅ローン控除との併用が可能）などの条件があります。
これらの要件をすべて満たさなければ控除を受けることができません。
住宅ローン控除の適用をお考えの場合は、これらの要件を今一度ご確認ください。
リフォームの場合
自己の所有する建物について、増改築等（リフォーム）をした場合についても、住宅ローン控除を適用することが可能です。要件については上記と基本的には同様ですが、築年数の要件はありません。
ただし、工事費が100万円以上である必要があります。
なお、その増改築等がバリアフリー工事、省エネ改修工事、耐震改修工事等に該当する
場合は、別枠の住宅ローン控除があり、それらを適用する方が有利な場合があります。
まとめ
人生最大の買い物ともいえる住宅。マイナス金利政策の影響もあり、近年の住宅ローン金利は低く推移していますが、負担が大きいことは言うまでもありません。マイホームの購入を検討しているのであれば、住宅ローン控除は必ず確認しておきたい項目の一つです。
この先の人生を左右する選択ですから、決して業者任せにすることのないようにしたいですね。
