投資用マンション売却時の税金

先日、不動産経済研究所が平成２９年の首都圏新築マンションの発売価格を発表しましたが、これによるとバブル期以来27年ぶりの高値であるようです。

また、首都圏の中古マンション市場もここ数年上昇傾向が続いているようです。

一方、近年は投資用としてマンションを購入するスキームも注目を浴びています。

このような状況の中、以前に投資用マンションを購入し、高く売却できる時期に売却して売却益を得ようと考える方もいらっしゃるかもしれません。

そこで、今回は、売却益を考えるにあたって無視できない存在である税金についてご紹介させていただきます。（居住用不動産を売却した時の税金については後日紹介したいと思います。）

【投資用マンション売却時の税金の計算方法】

まず、マンションを売却した場合の税金ですが、簡単にいえば、売却して利益が出た場合に、その利益部分に対して税金（所得税と住民税）がかかってきます。

マンション売却時の所得（利益）は以下の算式で計算されますので、譲渡所得がある場合（利益が出ている場合）は税金がかかります。

（譲渡所得がマイナスの場合、すなわち損失が出ている場合は税金がかかりません）

　譲渡所得 　　＝　譲渡収入金額 －（取得費 ―　建物の減価償却分　＋ 譲渡費用）

　納める税金　＝　譲渡所得　×　税率

　　譲渡収入金額　　：　マンションの売却代金

　　取得費　　　　　：　売却するマンションの購入代金、購入時の仲介手数料、印紙代、登記費用など

　　譲渡費用　　　　：　不動産会社への売却時の仲介手数料など

　　建物の減価償却分：　時の経過とともに減少した建物の価値部分※

※建物の減価償却ですが、趣旨としては、時間の経過とともに建物は老朽化するなど価値が減少していくので、その分を毎年建物の取得価額から減少させましょう、というものです。

　（土地部分は時間の経過で価値が減少しないと考えられるため減価償却部分はありません）

減少の率は、建物の取得時期や構造、新築で購入したか中古で購入したか等により異なりますので、ここでは省略いたします。

例えば、取得費が2,000万円のマンションを3,000万円で売却し、その売却に100万円程度の費用がかかったとしましょう。すると譲渡所得の計算は以下のとおりとなります。

（ここでは、簡略化のため減価償却部分を省略します）

　　　譲渡所得の金額　：　3,000万　－　（2,000万+100万）　＝　900万円

この場合の譲渡所得の金額は900万円になり、この900万円に税率をかけて納める税金を算出します。

【譲渡所得にかかる税率】

投資用マンション売却時の注意点は、実はこの税率にあります。

譲渡所得にかかる税率はマンションの所有期間により異なり、次の通りとなります。

　■短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下）に該当する場合

　　税率　：　39.63％（所得税30.63％　住民税9％）

　■長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年超）

　　税率　：　20.315％（所得税15.315％　住民税5％）

　※所得税には復興特別所得税（所得税額×2.1％）が含まれています。

所有期間が5年を超えるか否かで税金の額が倍ほど変わってきてしまいます。

なお、この所有期間の判定は、譲渡をした年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているか否かで判定します。

取得してから5年経ったので売却すると、場合によっては短期譲渡所得に該当してしまい、多くの税金を払うことになるので注意が必要です。

いかがでしょうか。

売却時期によっては大きく税金が異なり、売却益にも大きな影響を与えます。

マンション価格が上昇しているときに売却するのは投資としては当然ですが、税金の面からも有利な時期に売却することを考えることも重要かなと思いす。

嶋村　真崇