特定居住用財産の買換え特例について

9月に入り過ごしやすい日も増えてきましたね。
今回は、「特定居住用財産の買換え特例」についてお話をいたします。

「特定居住用財産の買換え特例」とは、平成29年12月31日までにマイホームを売却し、マイホームを買い換えた時は、譲渡益に対する課税を繰り延べることができる制度です。あくまでも『繰り延べ』ですので非課税にはなりません。

この繰り延べられた譲渡益の課税は、買い換えたマイホームを譲渡した時まで繰り延べられます。
また、売却したマイホームに対する譲渡所得税は買い換えたマイホームに引き継がれます。

1.居住用財産の売却額＞買い換えた居住用財産の購入額の場合

①譲渡収入額：居住用財産の売却額－買い換えた居住用財産の購入額
②取得費・譲渡費用：（居住用財産の取得費＋譲渡費用）×①／居住用財産の売却額
③譲渡所得の金額：①－②

居住用財産の売却額：8,000万円
居住用財産の取得費：1,000万円
居住用財産の譲渡費用：200万円
買い換えた居住用財産：5,000万円

【譲渡所得の金額】
①8,000万円－5,000万円＝3,000万円
②（1,000万円＋200万円）×3,000万円／8,000万円＝450万円
③3,000万円－450万円＝2,550万円

【税額】
2,550万円×20.315％≒518万円

2.居住用財産の売却額≦買い換えた居住用財産の購入額の場合

譲渡所得なし

＜適用要件＞
・売却代金が1億円以下であること
・居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること
・買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること　等

＜適用を受けるために必要なもの＞
・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
・売買契約書の写し等、売却代金が1億円以下であることが分かるもの
・買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したこと及び買い換えた資産の面積を明らかにするもの　等

適用要件、適用を受けるために必要なものの詳細については下記よりご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

マイホームを売却した際には、他にも「居住用財産の譲渡の3,000万円の特別控除の特例」や「居住用財産の軽減税率の特例」があります。

☆居住用財産の譲渡の3,000万円の特別控除の特例
　https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

☆居住用財産の軽減税率の特例
　https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

この2つの特例は併用できますが、今回ご紹介した「特定居住用財産の買換え特例」との併用はできませんので、マイホームを売却する際はどの特例を使うのが一番得になるかを考えて特例を適用してくださいね。

堀部真也