個人の土地に法人が建物を建てる場合の注意点

個人の土地に法人が建物を建てる場合の注意点

　同族会社においては、社長個人が所有する土地の上に会社が建物を建築するケースがあります。
　この場合、会社は個人の土地を借りて建物を建てるのですから、税務上問題が生じないためにも注意が必要です。

≪借地権（権利金）の認定課税≫
　土地の賃貸借（借地権の設定）に際し、通常権利金を授受する慣行がある地域において、同族だからと言って権利金の授受がなければ、その権利金相当額について贈与があったものとして法人税が認定課税されます。
　しかし、権利金の授受がなかった場合においても、下記のような場合には、認定課税を回避することができます。
（1）相当の地代の授受があった場合
　　　相当の地代とは、土地の更地価額の６％相当額の地代（年額）であるため、会社にとって重い負担となります。
　　　また、地主である個人にとっても不動産所得が高くなり所得税の負担が増えることとなります。
（2）「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合
　　　土地の貸借に際し、法人（会社）が将来地主（個人）に土地を無償で返還する旨を契約書に明記します。
　　　地主と法人の連名で「土地の無償返還に関する届出書」を所轄税務署長に提出します。
　　　土地の賃借については、賃貸借契約と使用貸借契約（無償または固定資産税相当の低い地代による賃貸借）のいずれでも可能です。

≪個人の相続税への影響≫

（1）個人が所有する土地の相続税評価
　①権利金を収受し、通常の地代を収受している場合
　　貸宅地（自用地としての評価額からその借地権の価額を控除した価額）となり、小規模宅地の特例の対象となります。
　②権利金を収受せず、相当の地代を収受している場合
　　貸宅地（自用地としての価額の80％相当額）となり、小規模宅地の特例の対象となります。
　③権利金を収受せず、「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合
　　賃貸借契約の場合は、貸宅地（自用地としての価額の80％相当額）となり、小規模宅地の特例の対象となりますが、使用貸借契約の場合は、自用地としての価額となり、小規模宅地の特例の対象となりません。
（2）社長個人が自社株式を所有している場合の株式の評価
　　上記②および③の賃貸借契約の場合、自社株式を評価する際、土地の自用地としての価額の20％相当額を借地権として計上しなければなりません。
　　
　このように、個人の土地に法人が建物を建てる場合には、会社と個人の両方の立場から、さまざまな意思決定が必要となります。
　法人税、所得税、相続税に影響しますので、十分注意したいものです。

岡村